La SCI est un puissant instrument de gestion de patrimoine, de succession voire d’optimisation fiscale, mais reste une société soumise à des règles comptables et juridiques qu’il convient de respecter. Aussi, bien qu’ayant une gestion très simple, vous êtes nombreux à négliger, sans en mesurer l’importance, vos obligations déclaratives.
Obligations comptables
La société civile immobilière n’est pas tenue à une obligation comptable particulière. Cependant, on a trop tendance à penser que lorsque la SCI n’a pas de revenu, il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité. Pourtant, il existe de nombreux cas où la tenue d’une véritable comptabilité pour suivre les opérations d’une SCI se révèle indispensable. Lorsque le gérant d’une SCI doit rendre des comptes annuels aux associés : un gérant ne souhaitant pas voir sa responsabilité mise en cause par les associés a donc intérêt à disposer d’un bilan et d’un compte de résultat pour pouvoir rédiger correctement cette note d’information. En cas de contrôle fiscal, la SCI devra justifier de la réalité de ses bénéfices et de ses revenus. Ce risque de contrôle par l’administration fiscale impose donc le classement des pièces justificatives et de leur présentation sous forme de récapitulatifs annuels. Une SCI devrait donc établir chaque année un compte de résultat. En cas de cession ou de retrait d’un associé de la SCI, pour évaluer la valeur de ses parts sociales, il faudra tenir compte de ses apports en compte courant, du montant des dettes de la SCI, de ses créances… Pour cela, la SCI doit suivre la valeur de son patrimoine par l’établissement d’un bilan comptable annuel.
Obligations juridiques
Le gérant de la SCI doit, au moins une fois dans l’année, rendre compte de sa gestion aux associés. Cette approbation de comptes doit comporter un rapport écrit sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. L’assemblée générale permet de réunir tous les membres d’une SCI. Ces derniers procèdent alors à l’approbation des démarches par un vote. Ils valident ainsi l’élection du gérant, les décisions importantes (travaux, achat, vente) et les comptes de la société. La fréquence et la procédure de la tenue des assemblées seront décidées dans les statuts, mais une assemblée annuelle devra obligatoirement être tenue pour l’approbation des comptes. Les décisions prises lors de l’assemblée sont consignées par écrit dans un procès-verbal. Ce document reprend le nom des personnes présentes, les décisions prises et la nature des questions débattues. Ce procès-verbal est signé par le gérant et reste à la disposition des associés qui souhaitent en prendre connaissance. Même si dans de nombreux cas, l’assemblée générale d’une SCI se déroule de manière factuelle, cette procédure ne doit pas être sous-estimée. L’administration fiscale peut par exemple déclarer votre SCI fictive et vous demander de la liquider si vous ne respectez pas les règles de fonctionnement.
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